На консультациях меня частно спрашивают, а что лучше: купить недвижимость в РФ и сдавать или за рубежом и сдавать? Правильного и однозначного ответа здесь нет. И везде есть риски.
Если у вас паспорт РФ или ВНЖ РФ, нужно понять, исходя из страны покупки недвижимости, имеете ли вы право ее оплатить со счета в РФ или нет, в соответствии с законодательством РФ. А если имеете - можете это сделать, либо в выбранную вами страну из РФ ничего не отправить. И если финально тратить доход от недвижимости вам надо в РФ, то надо еще понять, сможете ли вы нормально выводить деньги из той страны, где думаете купить недвижимость, обратно в РФ.
Если вы - полноценный валютный резидент РФ (имеете паспорт или ВНЖ РФ и живете в РФ 183+ дней в году), то при наличии недвижимости вне РФ вам нужно убедиться, что банковский счет, на который вы получаете арендный доход или планируете получить доход от продажи недвижимости, находится в стране ЕАЭС или автообмена с РФ и что вы уведомили о нем ФНС и подаете отчеты о движении средств.
Ну и плюсом оценить рыночную ситуацию в стране, потенциал цен и аренды, а также риски для паспорта РФ и необходимости заморачиваться с ВНЖ.
Ну и плюсом оценить налоги в стране недвижимости и в РФ, если ли СОИДН.
А если покупать в РФ, то сразу нет инфраструктурных проблем: покупка в РФ в рублях, арендный доход - тоже, налоги можно законно снизить за счет ИП, например, но возникают другие риски.
В частности, недвижимость от девальвации далеко не всегда защищает. Арендный доход от недвижимости, если не брать посуточную аренду, это 5%, а это ниже даже официальной инфляции.
Ну и с учетом отмены льготной ипотеки для айтишников в Москве и СПБ, а также отмены в целом льготной ипотеки и пересмотра условий семейной ипотеки, а также с учетом текущей высокой ключевой ставки, - большой вопрос, а можно ли в ближайшие года вообще закладывать какой-то рост цен. Но со снижением ставки он, безусловно, более прогнозируем.
Ну и если вы можете стать нерезидентом РФ, то продажа недвижимости ранее 5 лет (в исключительных случаях 3 лет) - это налог 30% со всей суммы от продажи, а не за вычетом расходов на покупку, так как налоговые вычеты для нерезидентов не действуют.
Так что на все надо смотреть комплексно. Однозначного ответа нет. Да, вот так вот занудно:)
Другие материалы Натальи Смирновой в её телеграм-канале Smirnova Capital. Записаться на консультацию к Наталье Смирновой.